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건축물의 안전, 기능, 환경 및 미관 향상을 목적으로 하는 **「건축법」**은 건축물의 건축·대수선 등에 관한 공사를 발주하거나 현장 관리인을 두어 스스로 공사를 하는 자, 즉 건축주 등에게 여러 의무를 부과하고 있습니다. 건축주 등의 주요 의무와 관련 법제처 해석 사례를 정리합니다.
1단. 건축주 등의 정의와 기본적인 의무
| 구분 | 주요 내용 | 관련 법조 |
| 건축주 | 건축물의 건축·대수선·용도변경, 건축설비의 설치 또는 공작물의 축조(건축물의 건축등)에 관한 공사를 발주하거나 현장 관리인을 두어 스스로 그 공사를 하는 자. | 「건축법」 제2조 제1항 제12호 |
| 기본 의무 | 건축물의 건축등을 하려는 자는 허가권자 (특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수, 구청장)의 허가를 받거나 신고를 해야 합니다. | 「건축법」 제11조, 제14조 |
| 착수 의무 | 허가를 받은 자는 2년 이내에, 신고를 한 자는 1년 이내에 공사에 착수해야 하며, 정당한 사유가 있으면 1년 범위에서 착수 기한 연장이 가능합니다. | 「건축법」 제11조 제7항, 제14조 제3항 |
| 공사계획 제출 | 공사에 착수하기 전에 공사계획을 허가권자에게 제출해야 합니다. | 「건축법」 제21조 |
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2단. 위반 건축물에 대한 건축주 등의 책임
| 구분 | 주요 내용 | 법제처 해석 관련 |
| 시정 명령 | 허가권자는 건축법 또는 이 법에 따른 명령이나 처분에 위반된 건축물에 대하여 건축주, 공사시공자, 현장관리인 또는 정착물 소유자에게 공사 중지, 철거 등의 시정 명령을 할 수 있습니다. | 「건축법」 제79조 제1항의 "이 법 또는 이 법에 따른 명령이나 처분의 위반"에 「주차장법」 위반이 포함되는지 여부와 관련하여, 법제처는 건축법 제79조가 규정하는 것은 건축법령 위반이므로 주차장법 위반은 원칙적으로 포함되지 않는다고 해석합니다. (단, 건축법에서 주차장법 위반사항에 대해 별도로 조치할 수 있도록 규정한 경우는 제외) |
| 이행강제금 | 시정 명령을 받은 후 기한 내에 이행하지 않으면 이행강제금을 부과할 수 있습니다. | 이행강제금 부과 권한은 건축법을 위반한 건축주 등에게 시정 명령을 이행하도록 간접적으로 강제하는 수단입니다. |
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3단. 대지 및 도로 관련 건축주 등의 의무
| 구분 | 주요 내용 | 법제처 해석 관련 |
| 대지의 안전 | 건축물 대지는 인접한 대지의 지표면보다 낮아서는 안 되며, 습지나 매립지에 건축하는 경우 등에는 성토, 지반 개량 등 필요한 조치를 해야 합니다. | |
| 접도 의무 (接道義務) | 건축물의 대지는 2미터 이상이 도로에 접해야 합니다. 다만, 건축물의 출입에 지장이 없다고 인정되는 경우 등 예외가 있습니다. | 법제처 해석 사례 중, 접도 의무의 예외와 관련하여 「건축법」 제44조 제1항 단서가 건축주 등의 활용을 위해 적극적으로 검토되어야 함을 시사하는 판례 및 해설이 있습니다. (출입에 지장이 없다고 인정되는 경우, 공지로서 허가권자가 인정하는 경우 등) |
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4단. 건축 허가와 건축주의 지위
| 구분 | 주요 내용 | 법제처 해석 관련 |
| 건축허가 명의 | 건축허가는 건축주에게 건축 행위를 할 수 있는 권리를 부여하는 행위입니다. | 건축허가 시 건물의 소유자와 건축허가의 건축주가 일치해야 하는지에 대한 법제처 해석 또는 판례에 따르면, 건축허가 명의를 타인으로 하였더라도 자기 비용과 노력으로 건물을 신축한 자가 그 소유권을 원시취득하므로, 일치할 필요는 없습니다. (대법원 1985. 7. 9. 선고 85다카120 판결 등) |
| 건축 관계자 변경 | 건축주가 변경될 경우 새로운 건축주는 그 사실을 허가권자에게 신고해야 합니다. | 건축주의 지위는 양도 또는 상속이 가능하며, 이에 따라 건축 관계자 변경 신고 의무가 발생합니다. |
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5단. 유지·관리 의무 및 기타
| 구분 | 주요 내용 | 관련 법조 및 기타 |
| 유지·관리 | 건축물의 소유자나 관리자는 사용승인된 건축물의 대지·구조·설비 및 용도 등을 지속적으로 유지하기 위하여 관리하는 행위를 해야 합니다. | 「건축법」 제35조 (건축물의 유지·관리) |
| 감리 제도 | 건축주는 일정 규모 이상의 건축물 등에 대해 공사감리자를 지정하여 감리를 하게 해야 합니다. (건축주 직영 공사 예외 있음) | 공사감리자는 건축주의 위임을 받아 건축물의 안전과 품질을 관리하는 중요한 역할을 합니다. |
| 위반행위 조치 | 건축주가 위반행위를 했을 경우, 허가권자는 시정 명령 외에 다른 법령에 따른 영업이나 그 밖의 행위를 허가·면허 등을 하지 않도록 관계 행정기관에 요청할 수 있습니다. | 「건축법」 제79조 제2항, 제3항 |
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건축법상 건축주 등의 의무는 공공의 안전 확보를 위해 필수적이며, 법제처 해석 사례는 법 적용의 구체적인 기준을 제시합니다.
건축주 직영공사, 현장대리인, 건축신고 관련 정보를 정리하는 영상을 참고해 보세요.
건축주 직영공사, 현장대리인, 건축신고 한방에 정리합니다.
이 영상은 건축주가 직접 공사를 진행할 때 필요한 현장대리인 관련 내용과 건축 신고 절차를 포함하고 있어 건축주의 의무 이행에 도움이 될 수 있습니다.
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